Le cabinet CONCORDE PATRIMOINE & FINANCES est un spécialiste de la gestion de patrimoine privé. Sa compétence et sa connaissances dans ce domaine lui permet de vous offrir un savoir faire pour atteindre vos objectifs patrimoniaux.

L'Etat français utilise fréquemment la fiscalité pour orienter sa politique.
L’Etat vous demande d’investir par exemple dans certains secteurs immobiliers ou se révèlent des besoins très importants et en remerciement l’Etat consent à des avantages fiscaux : Loi Pinel, Loi Malraux, Loi Girardin, statut L.M.N.P. (Loueur Meublé Non Professionnel), Loi Censi-Bouvard.

INVESTIR EN RESIDENCE MEDICALISEE EHPAD (Etablissement Hébergement Personnes Agées Dépendantes).

1°) En Loi Censi Bouvard : Rentabilisez et sécurisez votre investissement immobilier dans les résidences médicalisées

• REDUCTION D'IMPOTS de 11 % sur le prix de l'investissement H.T.

La résidence médicalisée (Ehpad) est un établissement d’hébergement classé dédié aux personnes âgées dépendantes, faisant l’objet d’une exploitation permanente spécialement conçue pour l’accueil de ces personnes nécessitant des soins réguliers et un encadrement médical jour et nuit.

Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés médicalisés et dotée d’un grand nombre d’équipements spécifiques (salles de soins, infirmerie, salle de kinésithérapie...) et de services communs.

Revenus complémentaires générés sans souci de gestion du bien par bail commercial de 9 ans minimum.

Simulation :

Investissement de 216 000 euros en loi Censi-Bouvard LMNP :

Prix d'achat HT : 180 000 € HT
Soit une récupération de T.V.A de 20%: 36 000 €
Calcul de la réduction d'impôt sur 9 ans = 55 800€,
Gains fiscaux : 36 000€ + 55 800€ = 91 800€

2°) En L.M.N.P. : Rentabilisez et sécurisez votre investissement en Loueur Meublé Non Professionnel dans les résidences médicalisées E.H.P.A.D.

Le principe du LMNP

Ce principe est plutôt simple : il consiste à acquérir un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Ce principe du LMNP (loueur meublé non professionnel) s’applique à plusieurs grands secteurs que sont les locations saisonnières ou chambres d’hôtes, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme et enfin les résidences pour personnes âgées dépendantes ou non. Le LMNP génère des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou micro BIC, et non pas des revenus fonciers classiques.

Les avantages du LMNP en résidences EHPAD 

La résidence médicalisée EHPAD est un établissement classé dédié aux personnes âgées dépendantes, faisant l’objet d’une exploitation permanente spécialement conçue pour l’accueil de ces personnes nécessitant des soins réguliers et un encadrement médical jour et nuit.

Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres et d’appartements classés meublés médicalisés et dotée d’un grand nombre d’équipements spécifiques (salle de soins, infirmerie, salle de kinésithérapie, etc…) et de services communs.

Le principal avantage lors d’un investissement en EHPAD LMNP classique est le fait de pouvoir amortir le bien à hauteur de 80% de sa valeur.

 Il y a donc les revenus d’un côté, en face desquels il est possible de déduire les intérêts d’emprunt si l’investissement est fait à crédit, les charges comme la taxe foncière et l’amortissement. 

Au final, le bénéfice de BIC sera donc nul voir très faible, ce qui implique une fiscalité avantageuse car nulle ou minimisée. Les revenus générés par un investissement en résidence senior sont très peu fiscalisés voire pas du tout, cela dépend de la durée de l’amortissement. Un autre avantage repose sur le fait de pouvoir récupérer intégralement la TVA. Le fait d’acheter un bien neuf implique de payer la TVA immobilière en tant que commerçant.

Lors d’un investissement en résidence senior, l’investisseur achète le bien TTC avec la TVA mais cette dernière lui est intégralement remboursée par l’Etat après la livraison du bien. Ce remboursement est acquis de plein droit mais en cas de revente , il y a deux possibilités : 

• si le bien est revendu sans bail commercial (ce qui est très rare), l’investisseur doit rembourser la TVA au prorata des années écoulées, la TVA s’amortissant sur une vingtaine d’années.
• si le bien est revendu avec un bail commercial en cours, c’est le nouveau bailleur qui reprend à sa charge l’éventuel remboursement de TVA. 

Simulation d’investissement en LMNP

Acquisition en direct d’un appartement dans une résidence médicalisée EHPAD, au régime LMNP classique :

• Prix d’achat : 120 000 € HT (TVA récupérablesous 9 mois : 23 520 €)
• Rentabilité locative : 4,2 %HT/ans soit 5 500 € de loyers annuels environ
• Taxe foncière : 400 €
• Amortissement : 80% de la valeur du bien, soit 120000*0,8 = 96 000 €

Calcul du bénéfice BIC : 5 500 € - 400 € = 5 100 €. Si vous souhaitez des revenus nets de toute fiscalité vous avez la possibilité d’amortir la valeur du bien. Il faut donc amortir 5 100 € de la valeur du bien chaque année pour annuler le bénéfice BIC et donc l’imposition sur les loyers.

Ainsi la valeur du bien doit être amortis sur 21 ans car :

 –> 96000/5100 = 19

On peut donc amortir le bien sur 19 ans environ. Durant toute cette durée, il n’y aura aucune imposition sur les loyers perçus, d’où la constitution d’une rente nette d’impôts.

Les démarches et le montage du dossier sont gérés à 100% par notre cabinet : prise en charge globale de toutes les procédures, du montage du dossier au suivi de la gestion complète, en passant par la recherche du bien, la recherche du financement, jusqu'à la signature de l'acte notarié.

Le Cabinet CONCORDE PATRIMOINE & FINANCES agit en toute indépendance et selectionne rigoureusement les emplacements des programmes proposés et s'appuie sur un réseau de promoteurs, d'experts-comptables et d'avocats fiscalistes.